aryadenetim@gmail.com
İstanbul Turkey
(0216) 505 99 96

COVİD 19 PANDEMİSİNİN GAYRİMENKUL PİYASASINA EKONOMİK ETKİLER

COVİD 19 PANDEMİSİNİN GAYRİMENKUL PİYASASINA EKONOMİK ETKİLERİ

 

 

GİRİŞ

 Geçtiğimiz  yıl Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan bir virüs olan Covid-19, şu anda bilmediğimiz binlerce taşıyıcı insanda bilinmeyen boyutlarda tüm dünyaya yayılmaya devam ediyor.

Öncelikle içinde olduğumuz belirsizlik ortamı ve hükümet tarafından Ekonomideki toplam üretim başlıca hizmetler, sanayi, inşaat ve tarım sektörlerinde gerçekleşmektedir. Covid-19 kaynaklı ekonomik yavaşlama, bütün sektörleri aynı şekilde etkilememektedir. Bazı sektörler ciddi şekilde yavaşlayıp kayba uğrarken bazı sektörlerde artış gözlenebilecektir. Örneğin, hava yolu ulaşımı, kara ulaşımı, eğlence ve otelcilik gibi turizme dayalı birçok sektör ciddi hasar görürken, temizlik maddeleri, maske yapımı, online alışveriş, uzaktan eğitim sistemleri gibi sektörlerde artış gözlenecektir. Bu değişmeler, ithalat ve ihracata da benzer şekilde yansıyacaktır. Toplamda ekonomik faaliyetlerde ciddi bir yavaşlama söz konusu olduğu için genel olarak net bir makroekonomik kayıp yaşanacaktır.

 

Sektörler Covid-19’dan farklı etkilenirken, her sektörün ekonomi üzerindeki etkisi aynı değildir. Her sektör, ekonomiyi GSYH’deki yüzde payları ve ekonomik büyümeye verdikleri katkı oranında etkileyecektir.

Covid-19 kontrol mücadelesinde bütün ülkeler için olduğu gibi Türkiye için de en önemli sorun veri ve bilgi eksikliği ile belirsizliktir. Bu sorunların giderilmesi için sistemli bir ekonometrik analiz çerçevesinde ve disiplinler arası bir yaklaşımla hareket etmek yerinde olacaktır.

 

Kısa dönemli basit bir hesaplamayla, ekonominin %20 yavaşlayacağı varsayımı altında 30 günlük tahmini GSYH kaybının yaklaşık 63,5 milyar TL olabileceği söylenebilir. Elektrik tüketimindeki azalma da GSYH’de ciddi oranda azalmalara işaret etmektedir. Bu yüzden, salgının tamamen kontrol altına alınabilmesi ve ekonomik kaybın minimize edilebilmesi için kısa zamanda ciddi miktarlarda kaynak kullanımı rasyoneldir. Covid-19 kontrol mücadelesi, tıbbi tedbirler, halk sağlığı tedbirleri ve ekonomik tedbirler şeklinde üçlü bir şekilde yürütülmelidir.

 

COVİD 19 GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE ETKİLERİ

 

Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat sektörü pandemi nedeni ile oldukça zor günlerden geçiyor. Birçok şantiyede işler durma noktasına gelmiş durumda ve birçok firma ya dönüşümlü ya da uzaktan çalışma ile işlerini tamamlamaya çalışıyor.

Türkiye’de inşaat sektörü geçen yıl 231 milyar 908 milyon 295 bin liralık büyüklük ile milli gelirden yüzde 5,4 pay aldı. Gayrimenkul faaliyetleri ise 285 milyar 744 milyon 967 bin lira ile milli gelirin yüzde 6,7’sini oluşturdu. İnşaat sektöründe 2 milyona aşmış istihdam, 2020 yılının şubat ayı itibarıyla, 1 milyon 395 bin çalışan sayısına düşmüştür. Bu da toplam 26 milyon 753 bin olan istihdamın yüzde 5,2’sini oluşturuyor.

 

Bu dönemde işsiz kalan 4 milyon 228 bin kişinin, 640 binini inşaat sektörü çalışanlarının oluşturduğu görülüyor.

Öte yandan Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği ( Türkiye İMSAD ) tarafından hazırlanan nisan ayı raporunda, salgının inşaat malzemeleri sanayi üzerindeki etkisinin 2020 Nisan ayında daha yoğun hissedildiği, yurt içi ve yurt dışında hem mevcut siparişlerde iptaller yaşandığı, hem de yeni siparişlerde sert düşüşler görüldüğü belirtildi.

Yurt içi ve yurt dışı siparişlerdeki iptallerin inşaat malzemeleri sanayisinde yarı mamul ve nihai mamul stoku birikimine yol açtığına işaret edilen raporda, satış bütçelerinin de olumsuz etkileneceği vurgulandı.

 

Alınan tedbirler bize ekonomik olarak bir daralma sürecine gireceğimizi gösteriyor. Son dönemde iyi durumda olmayan gayrimenkul sektörü, bu belirsizlik ortamında sektöre yatırım yapacaklar açısından büyük riskler taşıyor. Geri ödemelerde yaşanacak sorunlar bu risklerin başında geliyor. Gayrimenkul piyasaları açısından gelecek yılların sektörün küçüleceği bir dönem olacağı konusunda genel bir görüş hâkim. Covid-19, bu riskli ortamı daha da belirsiz bir sürece doğru götürüyor.

İlk etapta hükümetin piyasa istikrarını koruma amaçlı alınan önlemler kapsamında konut faizlerini düşürmesi, kısa vadeli bir çözüm olmakla beraber, yumuşak geçiş sürecinin sağlanması açısından faydalı ve gerekli olacaktır.

 

Kriz ortamlarında gayrimenkul sektörü ilk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Küresel ölçekte yaşanan krizlerde toplumlar ilk önce gayrimenkul yatırımı ve konut almayı erteleme refleksi geliştirirler. Bu durum düşük tüketici güveni, düşük talep ve hatta azalan kira değerlerine doğru bir gidişi ifade etmektedir. Azalan kira gelirleri ise m2 fiyatlarının da zamanla düşmesine yol açacaktır. Böyle durumlarda gayrimenkul yatırımları azalacak hatta duracaktır.

Bu noktada hükümetin ve gayrimenkul yatırımcılarının piyasaya desteği sektörün bu krizi daha hafif atlatması açısından son derece önemlidir. Hükümetin aldığı bazı destek paketleri önemli katkılar sunsa da gayrimenkul yatırımcılarının da tüketiciyi destekleyecek önlemler alması gerekmektedir. Tahminler doğru çıkar ve kötü senaryo gerçekleşecek olursa önemli bir küresel ekonomik durgunluk riski gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde etkileyecektir. Artan dünya nüfusu ve kentleşme oranları dikkate alınır ise gayrimenkul sektörü özellikle konut özelinde arz talep dengesinin bozulacağı bir döneme girecektir.

 

İlk olarak konuta olan talebin yalnızca finansal yatırım kararları ile değil sosyal, kültürel ve duygusal nedenler ile de alındığını göz önünde tutarsak Covid-19’un konuta olan talebi aşağıya çekeğini söylemek yanlış olmaz. Bu ortamda mülk sahipleri düşük fiyatlı satışlar yerine mülklerini boş tutma ve piyasanın normalleşme sürecine girmesini bekleme eğiliminde olacaklardır. Boş tutulan mülkler ise kira değerlerinin düşmesine ve küresel durgunluk devam ederse uzun vadede mülk fiyatlarının da düşmesine neden olacaktır.

 

Bir diğer önemli konu, küresel salgının konut sektöründe sosyokültürel yapıyı da etkileyerek konut tercihlerini de etkileyecek olmasıdır. Covid-19’un konut olgusu üzerinde dönüştürücü etkisi olacağı kanısı sektörü bekleyen gündemler arasındadır.

Küresel anlamda yaşanan son süreçte uzun zaman evde zaman geçirmek ve evden çalışmanın konuta barınma işlevinin ötesinde bakılmasına neden olmuştur.

 

Cushman-Wakefield tarafından Covid-19 Türkiye Gayrimenkul Pazarına Etkileri raporu yayınlandı. 27 Nisan haftasına ilişkin veriler için raporda, normalleşmeye başlama sürecinde AVM’lerin kademeli olarak açılmasının planlanmasıyla, ziyaretçi sayısı ve cirolarda toparlanmanın nispeten yavaş olacağı beklentisi, perakendeciler tarafından kirasız dönem ve ortak giderlerin bir kısmının alınmamasına yönelik uygulamaların uzatılması yönündeki taleplerin artmasını sağladı.

 

Türkiye, COVID-19 pandemisinde kritik haftalarda olmayı sürdürürken vaka sayısı düşüş eğiliminde olup, ülkede koronavirüste yeni bir dalga beklenmediği belirtiliyor.

‘‘Yeni normal’’ koşullarına geçiş sürecinde çoğu alışveriş merkezinin, bayram tatilinin başlangıcını da kapsaması adına Mayıs ayının ortasından itibaren kademeli olarak yeniden açılması gündeme gelip, planlamalar yapılmaktadır. Öte yandan, alışveriş merkezlerinin tekrar çalışır hale gelmesinden sonra; ziyaretçi sayısı ve cirolarda toparlanmanın nispeten yavaş olacağı beklentisi, perakendeciler tarafından kirasız dönem ve ortak giderlerin bir kısmının alınmamasına yönelik uygulamaların uzatılması yönündeki taleplerin artmasına sebep olmuştur.

 

Çalışma alanlarının sosyal mesafe prensiplerine uyum sağlaması gerekliliği, beraberinde yeni iş yeri stratejilerini oluşturacağı gibi uzun vadede ofislere olan talebin de itici gücü haline gelecek. Ofislere dönüş süreci; iş yerlerinde, uzaktan çalışmada ve işe gidip gelme sürecinde sağlık ve güvelik konularına dayalı bütünsel bir yaklaşım gerektiriyor. Bu yaklaşımı benimseyen kuruluşlar, böylece çalışanlarına daha rahat ve daha hızlı bir geri dönüş yapabilecekler.

 

Tedarik zincirlerinde COVID-19 salgınının başlangıcından itibaren önemli ölçüde aksama kaydedilmiştir. Sonuç olarak; coğrafya yani kısmi olarak üretimin ülke içine taşınması ve Sanayi 4.0’ın benimsendiği teknoloji, üretimde ve dağıtımda oluşacak eksiklerin azaltılması adına daha çevik bir küresel üretim stratejisinin temellerini atacak. Türkiye’nin, stratejik konumu ve güçlü iş gücü göz önüne alındığında, uzun vadede fayda sağlaması öngörülmekte. Bu bağlamda, Sanayi 4.0’ın adaptasyonu yönünde baskıların artması bu eğilimin daha da hızlanmasına sebep olacak. Bununla birlikte, sosyal mesafenin kısa ve orta vadede üretim ve dağıtım tesislerinde de ele alınması, yer gereksinimleri üzerinde etkili olacaktır ki, online satışlarda kaydedilen ivmenin kısa vadede depo talebine olan artışı sağladığı görülmüştür. Lojistik 4.0 ise, üretim, dağıtım ve sanayi alanı için talep yaratma konusunda kapsayıcı bir tema haline geliyor.

 

SEKTÖRÜN DURUM ANALİZİ

 

TCMB’nin 2020 yılı Enflasyon Raporu’nda, kambiyo zararlarının en yüksek olduğu ilk üç sektörün hizmetler, enerji ve inşaat (otoyol, köprü, şehir hastaneleri ve havaalanı vb.) olduğunu açıkladı.

2020 yılının ilk çeyreğinde, inşaat sektöründe süren daralma sonucunda finansman sıkıntısı ve istihdamdaki gerileme sürmüştür.

TÜİK’in işgücü istatistiklerine göre; sektörde istihdam edilenlerin sayısı 2019’da 442 bin kişi azalmış ve sektörün istihdamdan aldığı pay, %6,9’dan %5,5’e gerilemiştir.

 

Teşvik Paketi’nden konut projeleri ile yurtdışı müteahhitlik hizmetleri kapsamında yararlanabilen sektörün fayda gördüğü, imalat ve hizmetler sektörünü de kapsayan paket çerçevesinde şubat 2020 itibari ile toplam 150 bin istihdam taahhüdü sağlandığı açıklanmıştır.

 

BDKK tarafından Şubat 2020’de açıklanan verilerde, takibe düşen kredi borcu tutarının, 23,8 milyar TL düzeyine ulaşmış olması müteahhitlik sektörünün içinde bulunduğu finansman sıkıntısının göstergesidir.

 

Sektörün mevcut ve gelecek döneme ilişkin iyimserliğini ortaya koyan TÜİK İnşaat Sektörü Güven Endeksi’ne bakıldığında; Ocak ayında %14,6 artarak 78,9 seviyesine oluşan endeksin Şubat ayında %5,7 azalarak 74,5 değerini aldığı görülmüştür. Endeks, Mart ayında artış oranının %3,7’ye gerilemesi sonucu 77,2 değerini almıştır.

Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB) tarafından üretici anketi doğrultusunda açıklanan Hazır Beton Beklenti Endeksi de Ocak – Şubat 2020 döneminde 20 aydan sonra ilk defa eşik değerin üstüne çıkmıştır. Ardından Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD), geçen yıl 2008‘den bu yana en sert daralmanın yaşandığına işaret ettiği inşaat malzemeleri sanayi faaliyetlerinde, Şubat’ta son yılların en önemli aylık büyümesinin gerçekleştiğine işaret etmiştir.

 

TÜİK’in Konut Satış İstatistikleri ’ne göre; satışlar 2018 yılının ikinci yarısındaki kıpırdanmaya karşın 2019 yılında yıllık bazda %1,9 azalmıştır. Bu dönemde toplam satışlar içinde ilk el konut satışı %37,9, ikinci el konut satışı %62,1 pay almıştır. Türkiye genelindeki satışlar, 2019 yılına oranla Ocak’ta %55,8 ve Şubat’ta %51,4 artmıştır. Mart ayında ise satışlarda geçen yılın aynı dönemine kıyasla artış oranı %3,4 ile sınırlı kalmış, Şubat 2020’ye göre ise satışlar %8,5 gerilemiştir. Salgının etkisinin Nisan ayı rakamlarında daha net görüleceği değerlendirilmektedir.

 

Yılın ilk üç ayında yabancılara konut satışında yıllık bazda %3 ve aylık bazda %24 oranında gerileme dikkat çekmiştir. Uzmanlar, Türkiye’ye yönelik zayıflayan doğrudan yabancı sermaye yatırımları çerçevesinde yabancının konuta süren ilgisi ile cari açığın finansmanında bu satışların payının arttığına işaret etmektedir. 2019 yılında 8,4 milyar ABD Doları tutarındaki doğrudan yabancı yatırımlar içinde gayrimenkul satışı 4,8 milyar ABD Doları tutarıyla %57,3 pay almıştır. Bu oran 2018 – 2016 döneminde %45, %42 ve %28 seviyelerinde olmuştur.

 

Özellikle geçen yıl düşüş gösteren konut fiyatlarındaki son duruma bakıldığında ise artış sürmektedir. Kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini gösteren TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE), Ocak 2020’de bir önceki aya göre %1,79, yıllık olarak da %12,39 artmış olup, KFE’de aylık reel artış ise %0,22 olarak ölçülmüştür. Yeni Konut Fiyat Endeksi Mart 2020 sonuçlarını açıklayan REIDIN-GYODER Endeksi de fiyatlarda aylık %0,62, yıllık %5,15 oranında artışı ortaya koymuştur.

 

Diğer taraftan yeni inşaat yapımı son iki yılda hızla azalmaktadır ve 2019 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı %54 düşmüştür. Tamamlanan daireler için verilen izin belgelerinde gerileme ise geçen yıl %18 oranında gerçekleşmiştir. Yıllar itibarıyla belediyelerce verilen yapı kullanım izni ve ilk el konut satışlarını gösteren aşağıdaki tabloya göre; ülkedeki konut stoku 1,3 milyonu aşmıştır.

 

Konut stokunun azaltılması amacıyla hayata geçirilen kampanyalarla konut kredisi faiz oranları düşürülmüş, 2019 yılının son günlerinde de Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak tarafından kamu bankalarının 1 Ocak itibarıyla yeni konutlar için kredi faizlerinde 0,99 olan oranı 0,79 düzeyine çekeceği açıklanmıştır. Koronavirüs salgını tedbirleri kapsamında Mart ayında açıklanan “Ekonomik istikrar Kalkanı Paketinde yine bu çerçevede yer bulan inşaat sektörü için 500 bin TL’nin altındaki konutlarda kredilendirilebilir miktar %80’den %90’a çıkarılarak, asgari peşinat %10’a düşürülmüştür.

 

Ekonomide normal şartlar altında sektörün çok sayıda alt sektöre talep yaratması nedeniyle olumlu bir zincirleme etki oluşturması beklenebilecek bu adımın, kısa vadede önünde mevcut risk ortamının yol açtığı belirsizliklerin bulunduğu izlenmektedir. Nitekim maliyet – getiri analizleri, genel ekonomik ve sosyal durum, kur ve finansman riski gibi çok katmanlı unsurları barındıran konut yatırımı yaşanan salgın nedeniyle tırmanan gelecek kaygılarının olumsuz etkisi altındadır. Bu nedenle de konut alanında olası gelişmeler için gözler, daha çok orta vadede oluşacak ekonomik şartlarda olacak; o zamana kadar genel ekonomide belirsizliklerin giderilmesi, konut alanında kredi imkânlarının geliştirilmesi ile arz-talep dengesi için bir strateji hazırlanması ihtiyacı varlığını sürdürecektir. Öte yandan, pandemi nedeniyle artan evden çalışma, bu konudaki gelişmelerden konut dışı gayrimenkul piyasasının da etkilenebileceğini göstermektedir.

 

Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri: Düşen petrol fiyatları ve salgının etkisinde; Geçen yıl dünya ekonomisinde görülen dalgalanmalar ve bölgemizde yaşanan siyasi sıkıntılardan olumsuz etkilendiği gözlenen Türk yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinde son olarak koronavirüs salgınının yarattığı belirsizlikler yeni ve önemli bir risk oluşturmaktadır.

 

Türk müteahhitlik firmaları, yurtdışına açıldıkları 1972 yılından 2020 yılı Mart ayı sonuna kadar 127 ülkede toplam 403,3 milyar ABD Doları tutarında 10.197 proje üstlenmiştir. Türk müteahhitlik firmalarının yurtdışındaki performanslarının geçmiş yıllardaki seyrine bakıldığında; 2012-2013 yıllarında 31 milyar ABD Doları/yıl ile en yüksek seviyelere ulaşıldığı görülmektedir. Ancak dünyadaki siyasi ve ekonomik gelişmeler, petrol fiyatlarındaki gerileme ve Rusya pazarında yaşanan sorunların etkisi ile bu rakam, 2016-2017 yıllarında 14-15 milyar ABD Doları/yıl mertebesine kadar inmiştir. Türk müteahhitlerinin yurtdışında üstlendiği yıllık yeni iş tutarı, son olarak 2018 yılında yeniden 21 milyar ABD Doları’na ulaşmıştır.

 

Ticaret Bakanlığı’nın verilerine göre; 2019 yılında Türk müteahhitlik firmaları tarafından yurtdışında 19,2 milyar ABD Doları tutarında 475 proje üstlenilmiştir. 2019 yılında lider pazar Rusya’da 5,8 milyar ABD Doları tutarında toplam 57 proje üstlenilirken, ülkeyi 1,4 milyar ABD Doları tutarında 10 proje ile Katar ve 1,1 milyar ABD Doları tutarında 25 proje ile Irak ve 1 milyar ABD Doları tutarında 8 proje ile Kuveyt izlemiştir. 2020 yılı Mart ayı itibariyle ise, Türk müteahhitlik firmaları tarafından 23 ülkede 2 milyar ABD Doları tutarında 50 proje üstlenilmiştir. Bu dönemde Ukrayna, Hırvatistan, , Irak ve Rusya Federasyonu’nun ilk dört pazar olduğu görülmektedir.

 

Geçen yıl özellikle Ortadoğu’da Türkiye aleyhine oluşturulan algı neticesinde 3 milyar ABD Doları kadar iş kaybı yaşandığı değerlendirilmektedir. Türk müteahhitlerinin süren teminat mektubu temini ve kont garanti kabulü sorunları da iş kaybının yaşanmasına neden olmaya devam etmektedir. o 2020 yılında ise, Çin’den tüm dünyaya yayılan koronavirüs salgını Türk müteahhitlerinin yurtdışı faaliyetlerinde çok çeşitli riskleri beraberinde getirmiştir.

 

Salgın öncesinde uluslararası müteahhitlik hizmetlerinin hâlihazırdaki 500 milyar ABD Doları seviyesinden 2023 yılında 650 milyar ABD Doları ve 2030’larda 750 milyar ABD Doları seviyelerine çıkması öngörülürken, Türk müteahhitlerinin de uluslararası pazardaki paylarının orta vadede 50 milyar ABD Doları tutarına ulaşması beklenmekteydi.

 

Pandeminin küresel ekonomide yol açtığı sorunlar tüm sektörler için öngörülerin zorlaşmasına neden olduğu gibi Türk yurtdışı müteahhitlik hizmetleri için de hedeflerin revize edilmesini gerektirebilecektir.

 

Salgın sektör üzerinde maliyet artışlarından malzeme tedarikine; lojistik ve işçi sağlığı ile güvenliği sorunlarından stratejik ortaklıklar ve yatırımlarda risk algısına kadar çok geniş yelpazede mevcut ve yeni projeler üzerinde tehdit oluşturmaktadır.

 

Bu çerçevede Türk müteahhitlerinin süren projelerinde bu olağanüstü durum nedeniyle yaşanabilecek gecikmeler konusunda desteğe ihtiyaç olduğu değerlendirilmektedir. Koronavirüs salgını nedeniyle tüm ülkeler tarafından uygulanan farklı nitelikteki önlemlerin projelerde gecikmelere ve neticede cezai yaptırımlara neden olmamaları için hükümetler arası temasların gündeminde tutulması gerekmektedir. Nitekim ihracat taahhüdü ile kullanılan Eximbank kredilerinde ortaya çıkan olağanüstü şartlar göz önüne alınarak taahhüt kapatma yükümlülüğünde ilave 1 yıl süre uzatımına imkân verilmiştir. Bununla birlikte, sektörün Türk Eximbank kredi faizlerinin düşürülmesi ve Eximbank tarafından talep edilen banka teminatlarının azaltılması yönündeki talepleri henüz karşılanmış değildir.

 

Diğer taraftan, yaşanmakta olan bu olağandışı dönemde, yurt dışındaki projelerde istihdam edilmekte olan Türk işçilerinin yurda getirilmesi konusunda devletimiz gereken hassasiyeti göstermekte ve sektörümüze destek vermektedir. Bu konuda artan ve artması muhtemel yurda dönüş taleplerinin de karşılanması için Türkiye Müteahhitler Birliği ilgili Bakanlıklar nezdinde girişimlerini sürdürmektedir.

 

Koronavirüs salgınının talep ve arzda yol açtığı sorunlara ek ve paralel olarak petrol fiyatlarındaki keskin düşüş de sektör için endişe vericidir. OPEC + koalisyonundaki anlaşmazlık ile Mart ayında yaşanan %30’un üzerindeki gerilemenin, Türk müteahhitlik firmalarının güçlü olduğu; bütçeleri petrol fiyatlarına bağımlı ülkeleri olumsuz etkilemesi beklenmektedir.

 

İnşaat sektörünün son 2 yıl içerisinde yaşadığı sallantılı dönem sektörün her bileşenlerinin bildiği bir gerçek.Gerek dalgalı kur artışları,gerek bir dönem faizlerin yüksek oluşu vatandaşı konut alımından uzaklaştırdı.Şimdi tüm Dünya ise küresel bir pandemic ile mücadele ederken,bir çok super güc diye nitelendirilebilecek ülkelerin ekonomik durumları pek parlak gözükmüyor.Dünya bu pandemic ile ciddi bir ekonomik krize girmiş durumda.Türkiye de bu krizden etkilenen ülkeler arasında yer almakta.Bu kriz bir çok sektörü etkilemekle beraber,ülkemizin lokomotif sektörü olan inşaat sektörünü de doğal olarak olumsuz yönde etkilemektedir.Zaten 2 yıldır hassas bir yapıya sahip olan sektör,pandemi ile birlikte daha da kırılgan hale geldi.

 

Covid19 salgınından ilk etkilenen sektörlerden biri olan inşaat sektöründe, mevcut işler seviyesi ile alınan yeni işler seviyeleri nisan ayında sert şekilde düştü. TÜİK inşaat sektörü güven endeksi 2020 yılına çok önemli bir artış ile başlamış sektörün güven endeksi yeni yılın ilk üç ayında 22,1 puan birden artmıştı. Ancak nisan ayında Covid-19 salgını etkisi ile TÜİK inşaat sektörü güven endeksinde çok sert bir gerileme yaşandı.

 

İnşaat sektörü mevcut işler seviyesi kademeli ve istikrarlı bir artış eğilimine girmiş, yeni yılda da kış aylarındaki olumsuz mevsimsellik etkilerine rağmen artmıştı. Ancak nisan ayında mevcut işlerde Covid19 salgını etkisi ile çok sert bir daralma yaşandı. TÜİK verilerine göre inşaat işleri mevcut seviyesi bir önceki aya göre 36,4 puan birden geriledi.

 

SEKTÖRE YÖNELİK ÖNGÖRÜLER

 

Salgın sonrası süreçte inşaat sektöründe, şantiyelerde dijital dönüşümün gündeme alınarak e-şantiyeler oluşturulacağı, sosyal mesafe dolayısıyla daha geniş metrekareli ofislere talebin artacağı öngörülüyor.

Yeni projelerde robotik teknolojilerin entegrasyonunun ivme kazanması, özellikle binaları sterilize edip temizleyebilen robotik gibi emlak teknolojilerine yönelik çözümlerin daha fazla benimsenmesi bekleniyor.

Sektörde çalışan maliyetlerinin düşürülmesi ve kilit vasıflı personelin elde tutulması için çalışmalar yapılacağı, ürün tedariki konusunda da alternatif arz kanallarının belirlenmesinin süreklilik açısından kritik rol oynayacağı yapılan tahminler arasında.

Türkiye’de inşaat sektörünün doğrudan yaklaşık 2 milyon kişiye istihdam sağlamakta, ancak sektörün tedarikçisi olan sanayi kuruluşlarında çalışanlar da dikkate alındığında yaklaşık 4,5 milyon kişilik istihdam sağlamaktadır.

Öngörüler ise inşaat sektörünün, 2021 yılının 3.çeyreğinden sonra toparlanmış olacağını bizlere vermektedir.

İnşaat sektörü, 189 adet sektörü doğrudan ya da dolaylı yoldan etkileyen bir sektör olduğu atlanmaması gereken bir hususudur.

 

İnşaat sektöründe alınan yeni iş siparişleri 2020 yılı ocak ayında 2018 kriz sonrası en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak Covid-19 salgınının olumsuz etkileri nedeniyle yeni alınan iş siparişleri TÜİK verilerine göre nisan ayında 26,9 puan geriledi. Böylece yeni alınan iş siparişleri tarihin en düşük seviyesine indi. Yeni alınan siparişler ve mevcut izolasyon koşulları içinde sektördeki işlerde önemli bir durgunluk yaşanması bekleniyor.

 

Covid-19 salgını inşaat sektöründeki faaliyetleri sınırlayan faktörler yarattı. Talep yetersizliği bunların başında geldi. Son dönemde iyileşme gösteren talepte nisan ayında sert bir bozulma yaşandı. Talep yetersizliği faktörünün yarattığı olumsuz etki 2019 yılında yaşanan talep durgunluğundaki seviyeye indi. Talepteki toparlanmanın Covid-19 salgınının seyrine bağlı olduğu görülüyor.

 

Covid-19 salgınının inşaat malzemeleri sanayi üzerindeki etkisi nisan ayında daha yoğun olarak hissedildi. Tüm iktisadi faaliyetlerde olduğu gibi inşaat sektörü ve inşaat malzemeleri sanayisi de salgından giderek daha çok etkilenmeye başladı. Yurtiçi ve yurtdışında hem mevcut siparişlerde iptaller yaşandı hem de yeni siparişlerde sert düşüşler görüldü. Yurtiçi ve yurtdışı siparişlerdeki iptaller inşaat malzemeleri sanayisinde yarı mamul ve nihai mamul stok birikimine yol açtı. İlave stoklar sanayi üzerine yeni stok finansmanı maliyetini de yükledi.

 

“Covid-19 Salgınının İnşaat Malzemeleri Sanayisine Etkisi’ anketinde önemli bulgular ortaya çıktı. Buna göre iç pazarın yüzde 25,8’i yüksek oranında sipariş, iş, proje iptalleri yaşadı. Sipariş iptali yaşamayan üreticilerin oranı yüzde 14,5 oldu. Sanayinin yaklaşık yüzde 85’i sipariş iptalleri ile karşılaştı.

 

Yurtdışı tarafında ise daha yüksek oranda sipariş, iş ve proje iptalleri yaşandı. Sanayinin yüzde 46,8’i yurtdışından yüksek iptaller ile karşılaştı.

 

1.çeyrekte 233.606 adet ikinci el konut satışı gerçekleşti ve bu rakam ile ikinci el konut satışları bir önceki çeyreğe göre %24 düşüş, 2019 yılı 1. çeyreğine göre ise %57 artış göstermiş oldu. İkinci el konut satışı toplam konut satışlarının %68’ini oluşturdu.

 

Kredili konut satışları toplam konut satışlarının %38’ini oluşturarak 129.299 adet olarak gerçekleşti. Bu oran bir önceki çeyrekte %30 seviyesindeydi. Bir önceki çeyreğe göre %11 düşüş gösteren kredili konut satışları, geçen senenin 1.çeyreğine göre ise %239 artış gösterdi.

 

1.çeyrekte yabancı uyruklu kişilere 10.948 adet konut satışı gerçekleşti, bu adet ile yabancıya konut satışı bir önceki çeyreğe göre %19 düşüş; 2019 yılının 1. çeyreğine göre ise %14 artış gösterdi.

 

SEKTÖRE YÖNELİK ÖNERİLER

 

Teknoloji Alanında Öneriler

İnşaat sektöründe dijitalleşme adına en yaygın kullanımın Bina Bilgi Modellemesi (BIM) uygulamaları olduğunu söyleyebiliriz. Fakat BIM uygulamaları henüz tabana yayılmış durumda değil.

Özellikle çalışan ve yönetim seviyesinde dijital dönüşüme karşı direnç, bu konuda herhangi bir ön eğitim verilmemesi, uygulamadaki başarısızlıklar, yasal zorunluluklar ve yetersiz adaptasyon BIM uygulamalarının inşaat sektöründe yaygınlaşmasının önündeki en büyük engeller olarak ortaya çıkıyor.

 

Firmalar henüz bu problemleri çözemedikleri için pandemi döneminde ditijal araçların kullanımı konusunda birçok problemle karşı karşıya kaldılar. Halbuki bu sorunlar düzenlenecek kısa eğitimler, firmaların dijital dönüşüm konusunu vizyonlarının bir parçası haline getirmeleri, çalışanlar ve yönetim birimlerinin dijital dönüşüme adaptasyonu için düzenlenecek organizasyonlar sayesinde pek ala giderilebilirdi. Bu nedenle firmaların bu süreçte birçok aşamada iş kaybı yaşadığını ve bir yandan da pandeminin getirdiği psikolojik çöküntüyle mücadele etmek durumunda kaldığını  söylemek güç değil.

İnşaat firmalarının kullanabileceği dijital araçlar tabiki BIM ile sınırlı değil. Bunun dışında inovatif malzemeler, giyilebilir teknoloji, dijital işbirliği ve hareketlilik, nesnelerin interneti (Internet of Things) bunlardan yalnızca bazıları. Elbette pandemi sektör için tahmin edilebilir bir unsur değildi fakat firmalar bu araçların kullanımı konusunda motive edilmiş olsalardı belki de bu süreçten hasarsız bir şekilde veya en hasarla çıkabileceklerdi.

 

İnsan ve İş gücü ile İlgili Öneriler

İnşaat sektörünün pandemiden yoğun etkilenmesinin başka bir nedeni ise saha uygulamalarında ihtiyaç duyulan iş gücü. Fakat bu konuda da birçok sorunun aşılması mümkün olabilirdi. Bunların başında iş güvenliği uygulamalarının geliştirilmesi geliyor. İş güvenliği deyince yalnızca iş güvenliği ekipmanının sağlanması, iş güvenliği eğitimi verilmesi veya iş güvenliği prosedürlerinin takibinin akla gelmemesi gerekiyor. İş güvenliğinin bir de psikolojik boyutu olduğunu unutmamalıyız. İnşaat sektöründe kaç işçi güvensiz bir durumla baş başa kaldığında bireysel olarak işi durdurma kararı verebiliyor? Ya da herhangi bir sektör çalışanı güvensiz bir durumla karşı karşıya kaldığında kendini bu durumdan koruyabiliyor? Maalesef artan iş kazaları ve iş kazası nedenli ölümler bu konuda çok yetersiz kalındığını gözler önüne seriyor.

 

Bu konuda, Harvard Üniversitesi Profesörü Amy Edmondson’ın şu sözlerini hatırlamak gerekiyor “Psikolojik iş güvenliği kişinin fikir, soru, endişe veya hatalardan bahsettiği için cezalandırılmayacağı veya küçük düşürülmeyeceğine inanmasıdır.” İnşaat sektörü gibi tehlikelerle dolu ve küçük hataların telafi edilemediği bir sektörde çalışanların psikolojik olarak güvende olduklarına inanmaları oldukça zor. Bu nedenle pandemi sonrası sektörde belkide en büyük dönüşümün bu anlamda olacağını söyleyebiliriz. Birçok çalışan kendi güvenliğini sağlayabileceğine inanacak ve iş güvenliği uygulamalarına bireysel olarak büyük katkıda bulunacak.

Sosyal mesafenin korunmasının da yine çalışma ortamını daha güvenli hale getirebileceğini ve psikolojik iş güvenliğini artıracağını söylemek güç olmasa gerek. Özellikle psikolojik iş güvenliği anlamında firmaların göstereceği türlü çabalar (online eğitimler, çalışan memnuniyetinin ölçülmesi, güvenlik prosedürlerinin iyileştirilmesi, sanal gerçeklik ile güvenlik eğitimleri) firmaların verimliğini artıracak ve sektörün bundan sonra pandemi gibi çokta öngörülemeyen durumlara hazırlıklı olmasını sağlayacaktır.

 

İş Standardizasyonu İle İlgili Öneriler

İnşaat sektöründe bir diğer sorun ise standardizasyonun yetersiz olmasıdır. Proje bazlı ve dinamik bir sektör olan inşaat sektöründe kuşkusuz en büyük eksikliklerden biri standart doküman ve prosedürlerin yer almamasıdır. Bu durum özellikle pandemi sürecinde birçok işin aksamasına ve standart uygulamaların olmayışı nedeni ile firmaların iletişimde ve koordinasyonda sorun yaşamasına neden oldu. Bu nedenle sektörü pandemi sonrası büyük bir dijital arşiv oluşturma sürecinin beklediğini söyleyebiliriz. Oluşturulacak dijital arşivler sayesinde birçok uygulayıcı standart dokümanlara ulaşabilecek ve bu dokümanlar üzerinden daha rahat bir şekilde iş takibi yapabilecek. Makine öğrenimi ve yapay zeka ile birlikte bu arşivlerden gelen proje bazlı veriler, kalite kontrol ve iş güvenliği gibi alanlarda iyileştirme sağlayabilecek. Bununla birlikte oluşabilecek riskleri öngörerek daha doğru bir risk yönetimine de olanak verebilecek. Bu anlamda inşaat sektöründe pandemi sonrası firmaları büyük bir değişimin beklediğini öngörebilir. Belki de birçok firma kendi firma içi yazılımlarını geliştirecek böylelikle iletişim sorunlarına ve prosedür problemlerine çözüm bulabilecek.

 

Kurum Kültürü ile İlgili Öneriler

Pandemi sonrasında inşaat sektöründe bir başka dönüşümünde çalışanlar arası iletişim, sosyal mesafe ve kurumsal kültür alanında olabileceğini söyleyebiliriz. Özellikle iletişim artık daha farklı kanallardan yapılabilecek ve dijital dönüşümün bir getirisi olan zaman tasarrufu sağlanabilecek. Saatler süren toplantılar yerine kısıtlı zamanda verimli ve etkili toplantılar gerçekleştirilerek işe daha çok odaklanılması sağlanabilecek. Yine sosyal mesafe ve kurumsal kültüründe pandemiden sonra sektörde büyük değişim yaşayacağını söylemek zor değil. Etkin sosyal mesafe uygulaması sayesinde yalnızca salgın hastalıklara karşı değil türlü hastalıklara karşı önlem alınmış olabilecek, çalışanlar daha sağlıklı bir çalışma ortamında bulundukları düşüncesi ile daha verimli iş üretebilecek ve kurumsal kültür büyük oranda daha mesafeli fakat daha etkin bir yapıya bürünebilecek.

 

SONUÇ

 

COVID-19 pandemisinin inşaat sektöründeki etkileri elbette bunlarla sınırlı olmayacaktır fakat kısa vadede ortaya çıkabilecek problemler olarak yukarıda sayılan unsurları gösterebiliriz. Çözümler ise akılcı ve teknoloji altyapısı sağlam sistemlerle geliştirildiğinde sektör bu sorunlardan kısa vadede kurtulacaktır. Belki de pandeminin etkisi sektörde pozitif yönde bir dönüşümün kapısını aralayacak ve birçok firma konvansiyonel uygulamalardan yenilikçi çözümlere yönelecektir. Özellikle, pandemi sonrası yalın inşaat tekniklerinin inşaat firmalarında popülerlik kazanması söz konusu olabilir. Zira yalın tekniklerin temelinde ‘insana saygı’ prensibi yer almaktadır. Bu da çalışan güvenliğinin sağlanması, iş yeri hijyeni, çalışma ortamı düzeni gibi kritik öneme sahip durumları barındırmaktadır. Kısacası sektöre nefes aldırabilecek uygulamalar arasında yalın inşaat uygulamaların inovatif ve akılcı yaklaşımlar olarak kullanılabileceğini söyleyebiliriz.

Yazar: SMMM Yasin Yılmaz

 

KAYNAKÇA

http://www.yapi.com.tr/haberler/covid-19un-turkiye-gayrimenkul-piyasasina-muhtemel-etkileri_179388.html

https://www.arkitera.com/gorus/covid-19-sonrasi-gayrimenkul-ve-konut-sektoru-uzerine-senaryolar/

https://aybu.edu.tr/yulisa/contents/files/ULI%CC%87SA12_Kovid_19_Ekonomik_Etkiler.pdf

https://www.sanalsantiye.com/covid-19un-insaat-sektoru-uzerine-etkisi/

https://lean.org.tr/covid-19-pandemisi-sonrasi-insaat-sektoru-problemler-cozum-onerileri/

http://gencmusiad.org.tr/dosyalar/web_dosya/Gen%C3%A7%20M%C3%9CS%C4%B0AD%20Nisan%202020%20B%C3%BClteni.pdf

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir