GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
HASILAT PAYLAŞIM MODELİ
- KAVRAM VE TANIM
Hasılat paylaşım yöntemi; bağımsız bölümlerin satış hasılatından belli oranda pay alma karşılığında; arsa sahibinin arsa teslimini, yüklenicinin ise yapılacak bağımsız bölümlerin inşasını sözleşme ile üstlendiği arsa temin/pazarlama yöntemidir.
Öğretideki gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi ile ilgili yapılan diğer bir baş tanım ise şöyledir:
“Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir”.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığının, Satış, Devir, İntikal, Kiraya verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliğinin m. 4/1/ç hükmünde ise gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı” olarak belirtilmiş ve tanımı yapılmıştır. Buna göre:
“Gelirin şartnamede tanımlanması kaydıyla, idarenin maliki bulunduğu arazi ve/veya arsada, idarenin uygun göreceği proje uyarınca, müteahhidin proje maliyetinin tamamını karşılayacağı inşaat veya inşaatların bölümlerinin satışından sağlanacak gelirin, sözleşmede belirlenen esaslara göre idare ve müteahhit arasında paylaştığı sözleşmedir”
Hasılat paylaşımı modeli ilk olarak 2000 yılında gelir paylaşımı bazında TOKİ tarafından uygulamaya alınmış olup, İstanbul Halkalı’da TOKİ’ye ait 367.000 m2’lik bir arazi üzerinde 75 milyon USD’lik bir yönetim payı ile imzalanmıştır
Bir müteahhit ya da yüklenici firma bir inşaat projesine başlarken, projeyi yapacağı arsayı ya satın alabilir, ya da satın almanın mümkün olmadığı durumlarda, arsa sahibi ile anlaşmak suretiyle projesini başlatabilir.
Hasılat Paylaşım modelinin genel çerçevesi aşağıdaki gibi çizilebilir
1.Arsanın sahibi inşaat projesinin yapım ve satış sürecinde bağımsız bölümlerden elde edilecek gelirlerden pay almaktadır.
- Bunun için arsa bedelini de içeren sözleşme yapılmaktadır
- Yüklenici ya da müteahhit arsayı satın alıp para harcamamaktadır
Hasılat paylaşımı modelini, arsa sahibi ile müteahhit arasında, inşaat projelerinin belirli bir gelir paylaşımına dayalı olarak üretilmesine olanak veren sözleşmeler şeklinde tanımlamak mümkündür.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmeleri, sözleşme özgürlüğüne paralel olarak, farklı içeriklerde akdedilmeleri mümkün bulunmaktadır. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmeleri, basit(genel) anlamıyla gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, asgari gelir taahhüdünü içeren gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi ve ayni paylaşım koşulu içeren gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi olarak sınıflandırabilir.
Basit anlamıyla gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yukarıda belirttiğimiz tanımlara uygun olarak sözleşmenin en temel halini oluşturan şeklidir. Yüklenici arsa sahibi tarafından sağlanan arsada bağımsız bölümler meydana getirecek, bunların satışı için gerekli faaliyetlerde bulunacak ve bağımsız bölümler satıldıkça, satıştan elde edilen gelir, sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve oranda taraflar arasında paylaştırılacaktır.
Sözleşmede yüklenicinin asgari bir gelir taahhüdü yoksa bağımsız bölümlerin satılması üzerine fiilen elde edilecek gelir yükleniciyle arsa sahibi arasında paylaşılacaktır. Buna karşılık sözleşmede yüklenici tarafından asgari bir gelir tutarı taahhüt edilmişse, bağımsız bölümlerin satışı üzerine bu gelir elde edilsin veya edilmesin yüklenici taahhüt ettiği asgari gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlamak borcu altında bulunmaktadır.
Diğer taraftan, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirin beklenen veya yüklenici tarafından taahhüt edilen asgari tutarı aşması durumunda ise, bu fazlalık kural olarak yükleniciye kalmakta, sözleşmede kararlaştırılan oran üzerinden arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılmaktadır.
Bu bakımdan yüklenicinin bu taahhüdünü, bağımsız bölümlerin tümünün satılmaması dolayısıyla asgari gelire ulaşılmaması durumunda, satılamayan bağımsız bölümleri satın almayı ve arsa sahibine taahhüt ettiği asgari geliri bu şekilde tamamlamayı vaat etmesi olarak anlamak gerekir.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin bir görünüm şeklide, sözleşmede, bağımsız bölümlerin belli bir süre içerisinde satılamaması durumunda bunların ayni paylaşımının kararlaştırılması noktasında görülmektedir. Taraflar, inşa edilecek bağımsız bölümlerin belli bir süre içerisinde satılamaması ihtimalini göz önünde bulundurup, gelir paylaşımı esasını sürüncemede bırakmak istemeyebilirler. Bunu sağlamak üzere, belli bir süre sonunda satılmamış bağımsız bölümler varsa, gelir paylaşımı yöntemini sona erdirip, satılmamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımını kararlaştırmış olabilirler.
Bu durumda çoğu zaman paylaşma usulü de sözleşmede gösterilir. Paylaşma usulüne ilişkin sözleşmede bir hüküm bulunmuyorsa kural olarak paylaşma, sözleşmede kararlaştırılan gelir paylaşımı oranına göre yapılması gerekir. Ancak sözleşmede hem yüklenicinin asgari gelir taahhüdü bulunuyor hem de ayni paylaşma esası kararlaştırılmışsa ve gelir taahhüdü doğrultusunda yüklenicinin arsa sahibine ödediği veya ödemesi gereken bir miktar bulunuyorsa, öncelikle bu bedelin ödenmesi ve bedelin karşılığı olan bağımsız bölümlerin yükleniciye devri gerekir. Bundan sonra kalan bağımsız bölümler ise, sözleşmede kararlaştırılan şekilde veya sözleşmede paylaşımın ne şekilde yapılacağı kararlaştırılmamışsa, sözleşmedeki gelir oranları doğrultusunda paylaşılacaktır
- GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMI
Hasılat paylaşım sözleşmesi, bir satış sözleşmesi türüdür. Genel bir satış sözleşmesinin içeriğini barındırmaktadır. Bununla birlikte hasılat paylaşım yöntemindeki arsa satışı koşulları, sözleşmede ilave hususlara yer verilmesine yol açmaktadır. Bunlardan bir kısmını aşağıdaki gibi özetlemek mümkündür.
- Arsa üzerine uygulanacak projenin özelliklerinin belirlenmesi,
- İnşa edilecek bağımsız bölüm ve sosyal donatıların niteliğinin belirlenmesi,
- Bağımsız bölüm inşa ve satış sürelerine ilişkin şartların belirlenmesi
- Bağımsız bölüm satış koşullarının belirlenmesi, (Bağımsız bölüm taban satış fiyatının belirlenmesi, asgari toplam hasılatın tespit edilmesi, vadeli satış yapılıp yapılamayacağının belirlenmesi, yapılacak olan vadeli satışların koşullarının belirlenmesi, vs.)
- Satış bedellerinin toplanacağı hesaba ilişkin koşulların belirlenmesi,
- Hesapta toplanan hasılatın paylaşılma koşullarının belirlenmesi,
- Arsa sahibinin projeyi takip ve denetim yetkisinin düzenlenmesi,
- GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ STATÜSÜ
Uygulamada gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi nitelik olarak karma sözleşme tipine girmektedir
Karma sözleşmeler, kanunda düzenlenen farklı sözleşmelere ait unsurların, kısmen ya da tamamen kanunun öngörmediği şekilde, tek bir sözleşmede bir araya getirilmesiyle oluşturulan sözleşmelerdi.
Arsa sahibinin inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini üçüncü kişilere devretmeyi taahhüt etmesi, satış sözleşmesine ilişkin bir ön sözleşme (satış vaadi) niteliğindedir.
Yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme borcu, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesinin tipik unsurudur. Yüklenicinin bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışını sağlama borcu ise, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin asli unsurudur.
Her iki tarafın, inşa edilen bağımsız bölümlerin satışından gelir elde etmekteki ortak menfaatlerinin varlığı ve arsa sahibinin elde edilen geliri sözleşmede belirlenen oranlara göre yükleniciyle paylaşma borcu ise yine Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi ortaklık sözleşmesinin asli unsurlarıdır.
Bu açıklamalara göre, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, kendine özgü sözleşme olarak nitelendirilemez. Zira bir sözleşmenin kendine özgü sözleşme olarak nitelenebilmesi için, sözleşmeyi oluşturan unsurların kısmen de olsa kanunda düzenlenmemiş olması gerekir. Hâlbuki yukarıda belirtildiği gibi sözleşmenin her iki tarafının yüklendiği asli edimler, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen farklı sözleşme tiplerinin unsurları olarak karşımıza çıkar.
TMK m.1009 hükmüne göre, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir”. Görüldüğü üzere şerh imkanı, bütün kişisel haklar için söz konusu olmayıp, sınırlı sayı prensibince, sadece kanunda açıkça şerh edilebileceği öngörülmüş kişisel haklar için tanınmıştır.
Kanunda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın şerh edilebileceği belirtilmediği gibi, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin unsurlarını taşıdığı sözleşmeler de şerh edilebilen sözleşmeler arasında yer almamaktadır. Bu bakımdan gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin şerhi mümkün bulunmamaktadır. Buna karşılık sözleşmede belli bir süre sonunda satılamamış bağımsız bölümlerin ayni paylaşımının veya yüklenicinin asgari gelir taahhüdünün kararlaştırılmış olması durumunda, sözleşme koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi niteliği taşımaktadır. İşte TMK m.1009 gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın şerh edilmesi mümkün olduğuna göre, bu durumlarda satış vaadine ilişkin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde mevcut bulunan hakkın da şerh edilmesi mümkün bulunmaktadır.
Tapu Kanunu m.26/8 hükmü gereğince, yüklenicinin hakkına ilişkin şerhin etkisi, şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçmekle son bulacaktır.
5.1.1.Bağımsız Bölümleri İnşa ve Teslim Etme Borcu
Bir inşaat sözleşmesi olması itibariyle, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde de yüklenicinin başlıca borcu inşaatın tamamlanması ve teslim edilmesidir. Yüklenici inşaatı tamamlama borcunu öncelikle taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak ifa etmek zorundadır
İnşa edilecek bağımsız bölümlerin hem nitelik hem de nicelik olarak sözleşmede belirlenmiş ya da objektif bir belirleme yöntemi üzerinde anlaşılmış olması gerekir.
Yapının teslim alınması, özel bir teslim alma iradesini gerektirmez. Eserin kabulü ise, hak sahibinin, yüklenicinin yaptığı eseri sözleşmeye uygun gördüğüne ve ayıp iddiasında bulunmayacağına ilişkin irade açıklamasıdır. Bu sebeple bağımsız bölümün fiilen teslim alınmış olması, mutlaka eserin kabul edildiğini göstermez.
5.1.2. Bağımsız Bölümlerin Pazarlamasını Yapma Ve Satışını Sağlama Borcu
Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesine karakteristiğini veren edimlerden biri de, yüklenicinin bağımsız bölümlerin pazarlamasını yapma ve satışını sağlama borcudur
Tüm sonuca katılmalı sözleşmelerde olduğu gibi, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi de taraflar arasında bir güven ilişkisine ve menfaat birliğine dayanır. Yüklenici yapmış olduğu faaliyetlerde kendi menfaatini olduğu gibi, kendisine duyulan güvene ve sözleşme ile güdülen amaca uygun olarak arsa sahibinin menfaatini de gözetme borcu altındadır. Diğer bir ifade ile yüklenici, arsa sahibinin yararına olacak davranışlarda bulunmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalıdır.
Hem gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin iş görme sözleşmesi niteliğinde olması, hem de eser sözleşmesinde yüklenicinin ve vekalet sözleşmesinde vekilin işini yaparken sadakat ve özen yükümlülüğü altında olduğuna yönelik açık hükümler sebebiyle, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin, işini yaparken arsa sahibine karşı sadakat ve özen yükümlülüğü altında olduğu açıktır. Yüklenicinin bu yükümlülüğü, sadece inşaat borcu bakımından değil, diğer asli edimi olan, bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışı borcu bakımından da geçerlidir
Yüklenicinin yarattığı eserdeki ayıpla ilgili sorumluluğunun yanında ayrıca, eserin imal edilmesi sürecindeki davranışlarından dolayı da sorumlu olduğu düzenlenmiştir.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde yüklenici, bağımsız bölümleri pazarlama ve satış sözleşmesine aracılık etme borcu bakımından da özen yükümlülüğü altındadır.
5.2.1.Arsayı Yükleniciye Teslim Etme Borcu
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaat işine başlayabilmesi için, arsa sahibinin arsayı, hukuken ve fiilen inşaat yapılmaya uygun olarak yüklenicinin fiili hâkimiyetine sunması gerekir. Arsa sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirmedikçe, yüklenicinin inşaat borcunu ifa etmesini talep edemez
5.2.2.Bağımsız Bölümleri Satma veya Satışa İlişkin Yükleniciye Temsil Yetkisi Verme Borcu
Bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışının sağlanması yüklenicinin borcu olduğu gibi bu satışın yapılması veya bu yönde yükleniciye yetki verilmesi de arsa sahibinin borcunu oluşturur. Bağımsız bölümlerin satışının yapılmasıyla yüklenici yaptığı işin karşılığı olarak elde edilen gelirden payını alabilecektir. Arsa sahibi bu borcunu ya yükleniciye temsil yetkisi vermek ya da satış işlemini bizzat gerçekleştirmek suretiyle yerine getirebilecektir
5.2.3.Arsaya İlişkin Tasarruf İşlemi Yapmama Borcu
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaat borcunu ifa edebilmesi ve genel olarak sözleşmede amaçlanan sonuca ulaşabilmesi için arsa sahibi, bazı yapmama, diğer deyişle kaçınma katlanma borçlarıyla yükümlüdür. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin başında inşaat yapılacak arsanın mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf işlemleri yapmama borcu gelir
5.2.4.Elde Edilen Gelirden Yüklenicinin Payını Ödeme Borcu
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde yüklenici tarafından meydana getirilen bağımsız bölümler satılacak, satıştan elde edilen gelir yükleniciyle arsa sahibi arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda ve şekilde paylaşılacaktır
5.2.5.Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere Devir Borcu
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi kural olarak bir kısım arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altında bulunmamaktadır. Sözleşmede kararlaştırılması veya istisnai olarak dürüstlük kuralının gerektirmesi durumlarında arsa sahibinin bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devri borcu söz konusu olabilir.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi de her sözleşme gibi, sözleşmeden doğan borçların tamamen ifa edilmesiyle ya da taraflar arasında ikale (bozma) anlaşması yapılarak sona erdirilebilir.
Sözleşmenin sona ermesine ya da elde kalan bağımsız bölümlerin tasfiyesine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa öncelikle bu anlaşma, sözleşme serbestisinin sınırlar dâhilinde, başvurulacak ilk kaynaktır. Ancak tarafların sözleşmede bir yöntem belirlememiş olmaları ya da belirlenen yöntemin herhangi bir sebeple geçersiz olması halinde, bu boşluğun doldurulması sorunuyla karşılaşılır. Aşağıda bu sorunun çözümü bakımından kıyasen yararlanılabilecek adi ortaklık ve eser sözleşmelerine ilişkin bazı hükümler incelenecektir.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi kural olarak sürekli borç ilişkisi doğurur. Bu sebeple aşağıda gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde de kıyasen uygulanabileceğini belirttiğimiz eser sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler, ancak gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin sürekli borç doğuran sözleşme niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanabilecektir.
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1.TBK: Borçlar Kanunu)
İş sahibinin yüklenicinin işe başlamada veya yürütmede gecikmesi sebebine dayanarak sözleşmeyi haklı sebeple sona erdirebilmesi için gerekli ikinci şart ise, yükleniciye ihtarda bulunulması ve uygun bir süre verilmesidir
- Yaklaşık Bedelin Aşılması Halinde
Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir. Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 482).
İş sahibinin TBK m. 482/1’ e dayanarak sözleşmeden dönebilmesi için öncelikli şart, sözleşmede iş bedelinin yaklaşık olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu sebeple hükmün, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde uygulanma olanağı yoktur. Zira bu sözleşmelerde işin bedeli yaklaşık olarak belirlenmez. Yüklenicinin alacağı bedel, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen hâsılatın belirli bir oranı olarak, sabittir. İnşaat maliyetinin beklenenden daha fazla olması ya da yeteri kadar gelir elde edilememesi riski yükleniciye aittir. Yüklenici kural olarak maliyet artışına katlanmak zorundadır
Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa iş sahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici, yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez. Bu durumda malzemeye gelen hasar, onu sağlayana ait olur. Eserin iş sahibince verilen malzeme veya gösterilen arsanın ayıbı veya iş sahibinin talimatına uygun yapılması yüzünden yok olması durumunda yüklenici, doğabilecek olumsuz sonuçları zamanında bildirmişse, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerinin ödenmesini isteyebilir. İş sahibinin kusuru varsa, yüklenicinin ayrıca zararının giderilmesini de isteme hakkı vardır (TBK m. 483).
İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 484).
Bu hüküm, haklı bir sebep olmaksızın sözleşmenin tek taraflı olarak sona erdirilemeyeceği kuralının istisnası olarak kabul edilir. Burada bir tarafın haklı bir sebep olmasa da sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı açıkça kabul edilmiştir
Bu hükme dayanarak iş sahibinin sözleşmeyi feshedebilmesi (ileriye etkili olarak sona erdirebilmesi) için öncelikli şart, eserin tamamlanmamış olmasıdır. Bu hüküm gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde uygulanması mümkün değildir.
Eserin tamamlanması, iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında iş sahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır (TBK m.485).
Sözleşmenin kurulmasından sonra iş sahibiyle ilgili beklenmeyen bir olay sebebiyle ifanın imkânsızlaşması halinde yüklenicinin giderlerini ve iş sahibinin kusuru varsa ayrıca zararının tazminini talep etme imkânı veren TBK m. 485 hükmü, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde kıyasen uygulanabilecektir.
Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda iş sahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür (TBK m. 486).
Kural olarak, yüklenicinin kişisel nitelikleri dikkate alınmaksızın yapılan eser sözleşmesi, yüklenicinin yeteneğini kaybetmesi ya da ölümüyle sona ermezler. Sözleşmeden doğan borç mirasçılara geçer. Mirasçılar, bizzat ya da başkaları aracılığıyla bu borcu ifa etmekle yükümlüdürler. Bazı eser sözleşmelerinde ise yüklenicinin kişisel özellikleri, sözleşmenin o yükleniciyle yapılmasında dikkate alınan sebep olarak öne çıkabilir. Bu durumda yüklenicinin ölümü sözleşmeyi sona erdiren bir sebep teşkil eder. Yüklenicinin kişisel özellikleri dikkate alındığı için yüklenicinin ölümü ya da yeteneğini kaybetmesi halinde, sözleşmenin ifasının objektif olarak imkânsız hale geldiği kabul edilir.
TBK m. 486 hükmü gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde kıyasen uygulanabilecek nitelikte bir hükümdür. Ancak şunu belirtmek gerekir ki, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin büyük çoğunluğunda, sözleşmenin yüklenici tarafı tüzel kişidir. TBK m. 486 ile ilgili yaptığımız açıklamalar tüzel kişiler içinde aynen geçerli olacaktır. Yalnız hükümde geçen ölüm ibaresinin tüzel kişilik bakımından kişiliğin sona ermesi olarak anlamak gerekmektedir.
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin öngörülen sürenin dolması sebebiyle sona ermesi halinde, elde kalan bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda sözleşmede boşluk olması veya bu konudaki anlaşmanın herhangi bir sebeple geçersiz olması halinde, taraflardan her biri, satılamayan bağımsız bölümlerin tasfiyesini mahkemeden talep edebilir. Bu durumda tasfiye bakımından uygulanacak kuralın belirlenmesinde, adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin TBK hükümlerinden kıyasen yararlanılabilir. Ancak sözleşmedeki menfaat dengesini ve tarafların amacını gözden kaçırmamak gerekir.
Ortaklık hukukunda tasfiye, ortaklık malvarlığının paraya çevrilmesi ve borçların ödenmesi ardından varsa kalan varlığın ortaklar arasında paylaşılması anlamına gelir.
- GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN DİĞER İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN FARKI
Hasılat paylaşımı modeli her şeyden önce, arsa tedarik süreci için diğer alternatif modellerin eksik yönlerini giderme amacıyla geliştirilmiş olan bir modeldir
- Kat Karşılığı Arsa Yönteminden Farkı
Kat karşılığı inşaat yönteminde müteahhit ya da yüklenici firmanın arsa sahibine ait olan bağımsız birimleri daha geç teslim etme, daha düşük kalitede üretme, üretim aşamasında bazı eksikliklere sebep olması gibi durumlar olabilir. Öte yandan hasılat paylaşımı modelinde üretilen tüm bağımsız birimler müteahhit ve arsa sahibinin ortak değeri olup, satış sonrası hasılata odaklanıldığından, homojen bir yapı ortaya çıkmaktadır
Kat karşılığı projelerde yine konut ağırlıklı olması ve genel arsalara yönelik olması nedeniyle, erişimi güç olan farklı inşaat projelerine uygulanamamaktadır. Öte yandan hasılat paylaşımı modeli, hemen her türlü proje tipi için uyarlanabilir
- Ücret Karşılığı Satış Sözleşmesinden Farkı:
Ücret karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsası üzerine yapmayı planladığı projeyi, belli bir ücret karşılığında müteahhit ya da yüklenici firmaya yaptırması esası üzerine yapılan sözleşmelerdir.
Bu yöntemde arsa sahibi kendisi bizzat finanse ederek ya da borçlanmak suretiyle, müteahhit tarafından projenin yapılmasını istemektedir.
- HASILAT PAYLAŞIMI MODELİNİN YARARLARI
- Model sayesinde arsa sahipleri, arsalarının gelecekte kazanabileceği değere günümüzde sahip olma imkanı bulabilmektedir. Bu nedenle hasılat paylaşımı modeli sayesinde arsaların sektör içerisinde daha hızlı ve etkili bir biçimde dönüşüme girmesi mümkün olabilmektedir
- Müteahhitler değer kazanma ihtimali yüksek olan ve bu nedenle değerlendirilmeyen, erişilmesi güç olan arsalara daha kolay erişebilmektedir.
- Kat karşılığı ya da diğer yöntemlerde olduğu gibi arsa sahibi ile proje yüklenicisi arasında taraflaşma değil, bütünleşme söz konusudur. Bu nedenle kat karşılığındaki gibi bağımsız birimler arasında kalite farkı, satış aşamasında farklılıklar gibi sorunlara çözüm getirilmiştir
- Arsa sahibi ile müteahhit en fazla hasılatı elde etmek için güç birliği yapmakta ve bunun için önemli Ar-Ge faaliyetleri gerçekleştirmektedir
- Model sayesinde gerek arsa tedarik süreci, gerekse proje üretim süreci daha profesyonel ve daha bilimsel bir şekilde gerçekleştirilmektedir
- Artan konut ve gayrimenkul üretimi aynı zamanda piyasayı canlandırmakta ve bu sayede, kamusal anlamda önemli vergi gelirlerinin elde edilmesine olanak vermektedir
- Diğer arsa tedarik yöntemlerinde yaşanan aksaklıklar ve sorunlara karşı alternatif çözüm önerileri getirerek, daha sağlıklı ve sürdürülebilir bir arsa tedarik sürecini ortaya koymaktadır
- HASILAT PAYLAŞIMI MODELİNE YÖNELİK ELEŞTİRİLER
Her ne kadar modelin pek çok önemli getirisi olsa da, hasılat paylaşımı modeline ilişkin aşağıdaki eleştirilerin getirilmesi mümkündür:
- Modelin hukuki niteliği konusunda henüz yeterli düzenleme yoktur. Bu nedenle hukuki süreçlerde sorunlar yaşanmaktadır.
- Nispeten yeni ve güncel bir model olduğu için, diğer arsa tedarik yöntemlerine göre hakkında yeterli çalışma yoktur.
- Modele ilişkin maliyetlerin belirlenmesinde, henüz yeterli alan uygulaması verisi yoktur.
- Model sayesinde inşaat sektöründe artan ivme ve proje sayılarındaki yükselmenin daha iyi bir şekilde denetlenmesi gerekir. Denetimin eksikliği, çok sayıda ve kaldırılabilecek yükün üzerinde projenin başlamasına ve bu nedenle bazı projelerin bitmeden yarıda kesilmesine neden olabilir.
Sonuç olarak modele getirilen eleştirilerin genel anlamda modelin yeni olması ve bu alanda yeterli deneyimin edinilmemesiyle, sektöre verdiği ivmenin getirebileceği riskler biçiminde değerlendirilmesi mümkündür. Ancak başarılı ve sağlam bir denetim mekanizması ile bu eleştirilere etkili bir biçimde yanıt vermek mümkündür
Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını yüklendiği, buna karşılık arsa sahibinin, arsası üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümleri yüklenicinin bulacağı üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir.
Hasılat paylaşımı modelinin diğer arsa tedarik ve inşaat proje yöntemlerinden en önemli farkı, müteahhit ile arsa sahibi arasında bir iş birlikteliği kurması ve tarafları bir noktada buluşturmasıdır. Örneğin kat karşılığı yönteminde arsa karşılığı kat belirlenmekte, paylaşım işlemi gerçekleşmekte ve daha sonra bağımsız birimlerin satışı, kiralanması gibi süreçlerde arsa sahibi ile müteahhit karşı karşıya gelebilmektedir. Hatta kat sayısının fazla olduğu projelerde, yıkıcı bir rekabetin ortaya çıkması ya da bağımsız birimler arasında ciddi ve önemli derecede bir kalite farkının meydana gelmesi söz konusu olabilmektedir. Hasılat paylaşımı modelinde ise arsa sahibi ile yüklenici taraf ya da müteahhit, sorumluluğu birlikte üstlenmekte ve adeta iki taraf bir araya gelerek, yeni bir müteşebbis meydana gelmektedir
Yazar: SMMM Yasin Yılmaz
KAYNAKÇA
İNŞAAT PROJELERİNDE HASILAT PAYLAŞIMI MODELİNDE MALİYETLERİN HESAPLANMASI VE MUHASEBELEŞTİRİLMESİ,Yüksek Lisans Tezi, Murat YILMAZ, İstanbul, 2018
Tüm Yönleriyle Hasılat Paylaşımlı İnşaat İşleri; Emre Satır, 12.06.2018
GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ; Av. Cem YURDAKUL, ANKARA 2015
Merhaba ismim Erkan ULUDAĞ ben de bir inşaat projesine 2017 yılında girdim. Ben tapumu aldığımda arsa sahibi ile müteahhit firma arasında gelir ortaklığı sözleşmesi vardı. Kriz gibi nedenlerle inşaat bitmedi. Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse acaba benim tapumu iptal etme şansları var mı? Çok teşekkür ederim şimdiden.