aryadenetim@gmail.com
İstanbul Turkey
(0216) 505 99 96

KONUT ARZINI ETKİLEYEN MALİYETLER

KONUT ARZINI ETKİLEYEN MALİYETLER

MALZEME VE İŞGÜCÜ MALİYETLERİ

 

GİRİŞ

Farklı sektörleri de etkileyen inşaat sektörü, ulaşımdan enerji üretimine, madenciliğe kadar ekonominin birçok alt sektörünü de etkileyerek piyasaya etki etmektedir. Özellikle çimento, demir-çelik, cam, boya, yalıtım gibi önemli sanayi sektörleri inşaat sektöründeki gelişmelerden en çok etkilenen alt sektörler arasında yer almaktadır. İnşaat sektörü bir yandan bu sektörlerde katma değer yaratılmasına neden olurken diğer yandan tüm sektörler aracılığıyla istihdamı da arttırmaktadır. Tüm bunlara bakıldığında inşaat sektörünün ülke ekonomisi için çok önemli bir sektör olduğu görülmektedir. Bu önem sadece sektörün büyüme dönemlerinde ekonomiyi olumlu yönde etkilemesinden değil aynı zamanda pek çok sektörle bağlantısı nedeniyle inşaat sektöründe yaşanacak olan bir durgunluğun bütün ekonomiyi olumsuz yönde etkileyecek olmasından da kaynaklanmaktadır.

Üretimi etkileyen unsurlardan biri de maliyetlerdir. Maliyetler azalırsa üretim bundan olumlu etkilenir. Zira üretici için, azalan maliyet demek, daha fazla üretim veya daha fazla kar demektir. Buna mukabil maliyetlerin artması üretimi olumsuz etkiler. Maliyetlerin artması, hem kar marjını düşürür hem de üretimin azalmasına yol açabilir. İktisat biliminde arz kavramı ile ilgili tanımlar yapılırken bu durum özellikle vurgulanmaktadır. Bu bağlamda maliyet arzı yani üretim miktarını etkileyen en önemli değişkenlerden biri olarak tanımlanmaktadır. İktisat literatürüne göre maliyetler artarsa üretimin artmaması gerekir. Çünkü maliyetlerin artması fiyatların artması anlamına geleceğinden, üreticiler talebin azalacağını öngörür. Ancak günümüzde bu durum tamamıyla tersi yönde gerçekleşmektedir. Üreticiler artan maliyetleri kendi kar marjından feragat etmeyip, doğrudan malın satış fiyatına yansıtabilmektedir. Türkiye’de özellikle son yıllarda inşaat sektöründe gözle görülür bir canlanma ortaya çıkmıştır. 1999 Marmara depremiyle ivme kazanan yapılaşma faaliyetleri, her geçen yıl artarak devam etmektedir. Başlangıçta tamamen depremzedelerin ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik başlatılan bu faaliyetler, zamanla yüksek gelir grupları için yatırıma dönüşmüştür. Orta gelir gurubuna ait bireylerde borçlanma ve kolay ödeme gibi imkanların artması ve yaygınlaşmasıyla, gerek ihtiyaca yönelik gerekse ihtiyaç dışı konut alımlarına yönelinmiştir. Bu durumu fırsat bilen inşaat sektörü, artan maliyetleri fiyatlara yansıtarak konut satışlarına devam etmektedir.

Deprem gerçeği, kentsel dönüşümü zorunlu hale getirmiştir.Kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla kanuni düzenlemelere yapılarak, bir kısım vergilerde (KDV, Damga Vergisi vb) indirime gidilmiştir. Kentsel dönüşüm, konut arzını olumlu yönde etkilemiştir.

Son yıllarda üreticiye, tüketiciye ve yabancılara yönelik devlet teşvikleri konut piyasasının gelişmesinde olumlu etkiler yaratmaktadır.

Özelikle 2018-2019 yıllarında faiz oranlarının yükselmesi, dünyada ve ülkemizde piyasaların daralması konut talebini etkilemiş, buna paralel de konut arzında düşüş başlamıştır. Covid 19 ile birlikte konut piyasası durma noktasına gelmiştir.

İnşaat sektörünün alt kademesi olan konut sektörü, inşaat sektörüne en büyük katkı sağlayan sektördür. Konut; ekonomik kalkınmaya katkı sağlayan, yatırım aracı olma özelliğine sahip olan, geleceğe yönelik güvence sağlayan, bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılayan bir varlık olarak değerlendirilebilir. Nüfus artışı, demografik gelişmeler, kentleşme, göç hareketleri vb. faktörler konuta olan ihtiyacı da arttırmaktadır. Konut sektörü ülkemiz için inşaat sektörünün çok önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Bu bakımdan konut talebi ve satışlarında görülen hareketlilik inşaat sektörünün gelişme hızını etkilemektedir. Konut satışlarında belirleyici olan en önemli faktör konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarında ise maliyet endeksi, konut kredi faiz oranları ve kalite etkisi gibi faktörler etkili olmaktadır. Konut finansmanının en büyük kaynağı ise kredilerdir. Düşük gelir grubuna dahil olan tüketicilerin konuta erişebilirliğinde konut kredileri büyük önem arz etmektedir.

  1. KONUT PİYASASININ ARZ YAPISI

Konut arzı, konut fiyatı düzeyleri ve konut fiyatı dalgalanmalarını açıklayan anahtar unsurlardan biridir. Bu bakımdan, konut arzının karakteristik özellikleri açıklanmadan konut piyasasının bir çok yönünü anlaşılır kılmak pek mümkün olmaz. Aynı zamanda, konut miktarı ve konut fiyatı ile açıklanan konut piyasası dengesinin, yeterli düzeyde analizi de güçleşir.

 Literatürde yer alan çalışmalarda toplam konut arzı ve yeni konut arzı şeklinde bir ayrım sözkonusudur. Toplam konut arzı, mevcut konut stoğu ve buna yeni ilaveleri kapsar. Kısa dönemde mevcut konut stoğu değişmediğinden, literatürde yapılan çalışmaların çoğu yeni konut ilavelerinin analizi üzerine yoğunlaşmıştır. Sözkonusu analizlerde, genelde mevcut konut stoğuna yapılan eklemeler ve çıkarılmaların bir sonucu olarak değerlendirilen fiziksel değişimler dikkate alınmaktır

Konut arzı analizlerinde geliştirilen modeller, arz fonksiyonunda kullanılan değişkenlerin değerlendirilme biçimlerine ve incelenen dönemin piyasa koşullarına göre farklılaşır. Konut piyasasının yapısı ve konutun bir mal olarak yapısal özelliklerinden kaynaklanan nedenlere bağlı olarak konut arzı için model belirleme çeşitli analitik güçlükler içerir.

Konut piyasasından farklı olarak diğer piyasalarda standart birim başına fiyatlar gözlemlenebilir. Nitelikle ilgili özelliklerine bağlı olarak her bir birim konut önemli ölçüde farklılaştığından, konut için standart miktar belirlemek mümkün olmaz. Diğer taraftan konut dayanıklı bir maldır ve konut arzı sadece müteahhitlerin yeni konut inşaası kararları ile belirlenmez. Aynı zamanda, mevcut konut stoğunu elinde bulunduran konut sahiplerinin karmaşık bir karar verme süreci sonucunda oluşur. Bu anlamda konut arzının minumum yapısal özelliklerini belirlemek için, gözlemlenen birim, sunulan konut miktarı ve kalitesi, konut birimlerinin bakım onarım ve iyileştirilmesi gibi süreçle ilgili verilere sahip olmak gerekir. Fakat süreci anlamayı sağlayacak sözkonusu veriler ya çok kısıtlıdır ya da sistematik olarak sunulmamaktadır

  1. KONUT ARZINI ETKİLYEN FAKTÖRLER

Yeni konut arzında değişime neden olan faktörleri geniş biçimde aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

 – Mevcut konutların fiyatı,

– İşçilik ve malzeme gibi üretim girdi maliyetleri,

– Faiz oranları, – Piyasada mevcut konut üretimini gerçekleştiren şirketlerin sayısı,

– Teknoloji,

– Kapasite,

 – Gelecekteki fiyatlarla ilgili beklentiler,

– Bölge düzeyinde ve ülke genelinde düzenleyici faaliyetler,

– Yeni konut projelerinin geliştirilmesinde uygulanan vergi ve teşvik politikalarıdır.

Mevcut konutların fiyatı dışındaki faktörler, arz kaydırıcılar ya da arzı açıklayıcı faktörler olarak tanımlanır.

  1. KONUT TALEBİNİ ETKİLYEN FAKTÖRLER

Faktörler Konut talebini etkileyen faktörlerin geniş biçimde aşağıdaki gibi sıralanabilir

– Mevcut konutların fiyatı,

– Hanehakı geliri ve serveti,

– Nüfus ve demografik yapı,

– Hanehalkı tercihleri,

– Faiz oranları,

– Gelecekteki fiyatlar ile ilgili beklentiler,

 – Ekonomi politikaları gibi mikro ve makro ekonomik faktörlerdir.

Mevcut konut fiyatları dışındaki faktörler taleb kaydırıcılar ya da talebi açıklayıcı faktörler olarak tanımlanır.

  1. GİRDİ MALİYETLERİ

Girdi maliyetleri TUİK tarafından bina inşaatı maliyet endeksi olarak hesaplanmaktadır.

Konut yatırımlarının artması, inşaat malzemeleri ve işçiliğe olan talebi artıracağından sonuç olarak genel fiyat düzeylerini de etkilemektedir.

Konut maliyetini oluşturan başlıca kalemler; arsa, işçilik çimento, demir-çelik, seramik kaplama malzemeleri, mermer, boya, alçı, plastik doğrama, ahşap inşaat gereçleri ve camdır. Bu maliyetler arasında şüphesiz en büyük payı arsa almaktadır. Türkiye’de arsa maliyetinin, toplam konut maliyeti içindeki payının yüzde 40’lara, hatta bazı bölgelerde yüzde 60’lara kadar çıktığı görülmektedir.

Arsa maliyetlerinin bu denli yüksek olması konut sorununun katlanarak büyümesine yol açmaktadır. Yüksek arsa maliyetleri, üretici kesim olan inşaat firmalara ek maliyet oluşturmaktadır.

Türkiye de bina inşaat maliyetleri içinde arsa payını sırasıyla, genel inşaat malzemeleri (yüzde 64,50), işçilikler (yüzde 21,30) ve tesisat malzemeleri (yüzde 14,20) izlemektedir.

 

  1. MALZEME VE İŞÇİLİK MALİYETLERİ

 

  • MALZEME MALİYETLERİ

İnşaat malzeme fiyatları, konut fiyatlarındaki artışı belirleyen en önemli unsurların başında geliyor.

İnşaat malzemelerinin fiyatı yükseldikçe inşaat yapım maliyetleri de artıyor. Bu durum doğal olarak inşaat firmalarının giderlerini artırdığı gibi konut fiyatlarına da yansıyor.

Artan inşaat malzemesi maliyetlerini karşılamakta zorlanan, finansal anlamda zor durumda kalan inşaat firmaları, mevcut projeleri tamamlamakta güçlük çektiği gibi gelecekteki projeleri de ertelemek zorunda kalıyor.

Son zamanlarda hızla küçülen ve yavaşlayan inşaat sektöründe yaşanan bu durgunlukta artan inşaat malzemesi fiyatları ve döviz kurundaki dalgalanma önemli rol oynuyor.

İnşaat sektörünün en temel girdilerinden olan çimento, beton, demir, tuğladaki fiyat artışı inşaat yapım maliyetlerinin fazla olmasına neden oluyor.

Türkiye İstatistik Kurumu İnşaat Maliyet Endeksi Eylül 2019 sonuçlarına göre, 2019 yılı Eylül ayında inşaat maliyeti bir önceki yılın aynı ayına göre %4,02 artış gösterdi.

Türkiye, son dönemde, üretim ve ihracat odaklı stratejisi sayesinde önemli büyüme kaydetmiş, global krizden güçlenerek çıkmıştır. Gelişmekte olan ülkelere kıyasla işçilik maliyetleri açısından halen avantajlı durumda olsak da, gelinen kişi başı gelir seviyesi uzun vadede emek yoğun sektörlerde (seramik sağlık gereçleri, doğaltaş – mermer, vb.) rekabet avantajının kaybedilmesine yol açabilecektir.

Başta çimento sektörü olmak üzere seramik kaplama, doğaltaş – mermer, cam, vb. inşaat malzemeleri sektörleri enerji yoğun sektörler olarak ön plana çıkmaktadır.

Çimento ve toprağa dayalı alt sektörlerde Türkiye hammadde maliyetleri açısından avantajlı bir konuma sahip olsa da inşaat malzemeleri sektörlerinde hammadde açısından dışa bağımlı olunan sektörler de bulunmaktadır. Bunlardan birinci grupta yer alanlar petrokimya ve türevlerine dayalı olan boya, plastik ve yalıtım (plastik ve sürme esaslı ürünler) sektörleridir. Petrokimya konusunda Türkiye’de faaliyet gösteren Petkim talebin sınırlı bir kısmına cevap verebildiğinden yeterli miktarda yerli tedarik yapılamamaktadır. Petkim’in kapasitesini artırmaya yönelik planları olsa da, bunların kısa vadede devreye girmeyecek olması ve dünyada bu hammaddeleri üreten büyük uluslararası gruplar karşısında firmaların Türkiye’de bu alana yatırım yapmasının mümkün olmadığı görülmektedir.

Hammaddede dışa bağımlı olduğumuz ikinci grup sektörler ise, hammaddesi maden rezervlerine dayalı olan alüminyum ve demirçelik sektörleridir. Demir-çelik sektörü hem hurda hem demir cevherinde dışa bağımlıdır. Alüminyumda ise Türkiye’de birincil alüminyum üreten tek kuruluş Seydişehir Alüminyum Tesisleri’dir. İkincil alüminyum denilen ve geri dönüşüm yoluyla elde edilen alüminyum ise Türkiye’deki talebin sadece %10’unu karşılayabilmektedir.31 Hammaddede dışa bağımlılığın olumsuz etkilerinin azaltılması için vergi indirimleri, kapasite artırma çalışmalarına ek olarak geri dönüşümün artırılması ve yerinde üretim fırsatlarının değerlendirilmesiyle hammaddeye erişimin kolaylaştırılması bazı avantajların elde edilmesine yardımcı olabilir. Ancak, bu sektörlerde orta vadede hammaddede dışa bağımlılığın devam edeceği öngörülmektedir.

Bu beklentinin yanı sıra artan inşaat malzemesi fiyatları ile birlikte yeni konut projelerinin daha fazla maliyetli olacağına önemle vurgu yapan inşaat firması temsilcileri var. Konut fiyatlarının 2020’de daha yüksek olacağından endişe duyuluyor.

Bina inşaatı maliyet endeksi, temmuz-ağustos-eylül aylarını kapsayan yılın üçüncü üç aylık döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre, (yıllık olarak) ortalama yüzde 17.1 oranında arttı.

Temmuz-ağustos-eylül aylarını kapsayan 3 aylık dönemin inşaat maliyetleri ile bir önceki yılın aynı aylarındaki maliyet arasında artış yüzde 22.1 oranında.

Üç aydan üç aya maliyet artışları demir çelik malzemede yüzde 58.1, kalorifer malzemesinde yüzde 26.6, elektrik malzemesinde yüzde 25.4, sıhhi tesisatta yüzde 23.9, ahşap malzemede yüzde 23.9 oranında. İnşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki değişim sonucu inşaat malzemesi fiyatlarındaki artıştan ve de özellikle inşaat demiri fiyatlarındaki artıştan kaynaklanıyor. Malzeme fiyatlarındaki artışın yüksekliği yanında bir yılda işçilik maliyetinin yüzde 11.9 oranında artması da dikkati çekiyor.

İnşaatta Malzeme Maliyetlerinin Belirlenmesi:

 

Malzeme maliyetlerinin belirlenmesinde etkisi olan birçok faktör vardır. Bunların en önemlileri fiyat, kalite, miktar, zaman, yer ve satıcıdır.

 

Fiyat, malzeme fiyatlarının oluşumuna bakıldığında ham madde maliyetleri, hammaddeyi işleme maliyetleri, işçilik maliyetleri, nakliye maliyetleri, enflasyonun etkisi, malzemelerin üretiminde kullanılan teknolojinin, malzemenin sınıfının, malzemenin toptan ya da perakende satışını yapanların kâr paylarını fiyatın ortaya çıkmasında önemli yer tutmaktadır. Dolayısıyla bunların herhangi birinde meydana gelecek değişiklik fiyatı doğrudan doğruya etkilemektedir.

Şantiyede malzemeler; herhangi bir birimin üretimi için gerekli olan malzemeler, tamir ve bakım için gerekli olan malzemeler ile yardımcı malzemeler olarak ortaya çıkmaktadır.

Tüm bu malzemelere ait maliyetler ise malzeme maliyetleri olarak karşımıza çıkmaktadır. Yapımda dolaylı ve dolaysız malzeme kullanımına ilişkin olarak ortaya çıkan maliyetler değişken maliyetlerdir, yani  üretim kapasitesine bağlı olarak değişim gösterirler. Bir de işin kesin miktarlarıyla doğrudan bağlantılı olmayan ancak işletmeler tarafından hesaplanması zorunlu olan malzeme maliyetleri vardır ki, bunlar şantiyede, indirme bindirme, istifleme sırasında oluşan malzeme kayıplarıyla kesme, bölme, montaj gibi işlemlerden, depolama koşullarından dolayı oluşan kayıpların maliyetleridir.

 

İnşaat yapımında malzeme maliyetleri toplam maliyet içinde çok büyük bir orana sahiptir. Bu nedenle malzeme maliyetlerinin belirlenmesi ve denetimi ile ilgili olarak yapılan çalışmalarda büyük bir titizlik gösterilmelidir. Bu noktada firma yöneticilerinin ve teknik personelin göz önünde bulundurmak zorunda oldukları, malzeme maliyetlerinin oluşumunda en önemli unsur olan enflasyonun çok iyi analiz edilmesidir.

 

Malzemelerin hemen tamamı farklı yerlerden temin edildiği için hangi malzemenin ne kadar, nereden, nasıl, hangi şartlarda şantiyeye getirilebileceği önemlidir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde ve dönemlerde inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan malzemeler yeter miktarda ve uygun şekilde bulundurulmalıdır. Şantiyede bulunması gereken malzeme miktarının çok daha fazlasını depolamak suretiyle şantiyede bulundurmak malzeme fiyatlarındaki değişikliklerden fazla etkilenmemek için iyi bir yol olarak düşünülebilir. Ancak, firmanın elindeki nakit parayı bu şekilde kullanması, inşaatın yapımı süresince karşılaşılacak birçok ekonomik konuda (örn: işçi ücretlerinin ödenmemesi) inşaatın yapım süresini uzatabilecek, hatta inşaatın yapımının durmasına sebep olabilecek doğrudan parayla ilgili konularda firmayı sıkıntıya sokabilir.

İnşaatlarda kullanılan malzemeler kullanış amaçlarına göre dolaylı ve dolaysız malzeme olarak ikiye ayrılırlar:

 

♦  Dolaylı Malzemeler: Yapılan imalatın bünyesine doğrudan girmeyen, ne kadar kullanıldığı tam olarak tespit edilemeyen malzemelerdir.

Bu malzemeler de kendi aralarında yardımcı malzemeler ve işletme malzemeleri olmak üzere ikiye ayrılırlar.

  1. a) Yardımcı malzemeler;İmalatın bünyesine girmekle birlikte imalatın küçük bir parçasını oluşturan ve hangi imalat için ne kadar kullanıldığı tam olarak tespit edilemeyen malzemelerdir. (Örneğin: İnşaatın yapımı süresince hemen her yerde kullanılan çivi, vida gibi malzemeler.)

 

  1. b) İşletme malzemeleri ise; imalatın bünyesine doğrudan girmediği, imalatın düzenli olarak yapılabilmesi için gerekli olan malzemelerdir. (Örneğin; kullanılan makine ve donanınım çalışmaya hazır şekilde tutulması için gerekli olan yağlama, temizleme vb. amaçlar için kullanılan malzemeler işletme malzemeleridir.)

 

♦  Dolaysız malzemeler: inşaatlarda yapılan imalatların bünyesine doğrudan katılan ve hangi imalatta ne kadar kullanıldığı belirlenebilen malzemelerdir. (Örneğin; 300 dozlu beton yapımında kullanılan çimento, agrega, su gibi karışımı oluşturan ve ne kadar oranlarda karışıma katıldığı belli olan malzemeler dolaysız malzemelerdir.)

 

 

 

  • İŞÇİLİK MALİYETLERİ

İnşaat sektörü her ne kadar Türkiye’nin en büyük istihdam yaratan iş kollarından biri olma özelliğini taşımaktaysa da, çalışma koşulları ve sektördeki şirketlerin kurumsallık seviyeleri dikkate alındığında, nitelikli iş gücünü sektöre çekmekte tüm değer zincirinde sıkıntılar yaşanmaktadır. Bu da, sektörde kalitesiz uygulamalara, Ar-Ge, pazarlama, marka yönetimi ve operasyon alanlarında yeterli seviyede rekabet edilememesine yol açmaktadır. Bu açıdan, mevcut insan kaynağının geliştirilmesi ve sektöre yetenek çekilmesi önem taşımaktadır.

İnşaat sektöründe malzeme maliyetlerinden sonra en önemli maliyet unsurlarından biri de işçilik maliyetleridir. İşçilik maliyetleri, imalatı yapanlara ödenen ücretlerden oluşmaktadır. Bu nedenle imalatın yapılabilmesi için kullanılan teknoloji işçiliği doğrudan etkilemektedir. Üretimde kullanılan teknoloji ne kadar iyi ise işçilik oranı da o kadar az olacaktır. Bu nedenle işçilik ve kullanılan teknoloji birbirine ters orantılı olarak bağlıdır.

İşçilere ödenen ücret emeğin karşılığı olduğu için ücret düzeyi işçilik maliyetlerini doğrudan etkilemektedir. İşçilik maliyetleri sahip olduğu bazı özelliklerden dolayı diğer maliyetlerden farklılık gösterir. Bu özellikleri şu şekilde sıralayabiliriz:

❖ Malzemelerde olduğu gibi işçiliğin stoklanması mümkün değildir. Dolayısıyla işçileri belirli bir süre için ücret ödemeden şantiyede tutmak ve  gerektiğinde çalıştırmak için ücret ödemek söz konusu değildir.

❖ İşçilerin çalışma koşulları, yapılacak işin niteliği, hava ve iklim şartları gibi unsurların yanında işçilere ödenen çeşitli sosyal ödenekler, ücretli izinli olma durumları, çocuk zammı gibi durumlar işçilik maliyetlerini artırmaktadır.

❖ İşçilik ücretlerinin hesaplanması, sigorta ödeneklerinin ödenmesi, özlük haklarının takip edilmesi gibi işçileri doğrudan ilgilendiren bu konularda da firma sorumludur. Dolayısıyla firma ayrı bir ekip görevlendirerek bu tip işlemleri de yapmak zorunda olduğu için personel giderleri artacaktır.

İşçilik maliyetlerini imalatın yapılabilmesi için gerekli olan malzeme ve hizmetin içerisinde doğrudan yer alıp almaması durumuna göre; dolaysız işçilik ve dolaylı işçilik olmak üzere iki ana başlık altında inceleyebiliriz. Hangi ürün birimine harcandığı kolayca belirlenebilen işgücüne ilişkin giderler, dolaysız işgücüne ilişkin giderler, dolaysız işgücü maliyetleri olarak adlandırılabilir. Bu tür maliyetlerin ortaya konması için öncelikle her kalem için ne kadar zaman gerekliliği bilinmelidir. Bunun için kullanılan en basit yol ise, işin kaç saat gerektirdiğini bilmek ve ortalama işgücünü birimi fiyatı ie çarpmaktır. Dolaysız iş gücü giderleri arasına alınmayan, ancak üretimin yapılabilmesi için zorunlu olan işçilik maliyetleri; dolaylı işçilik maliyetleri adı altında toplanır. Şantiye şefi, şantiye bekçisi gibi üretimde yer alan fakat hangi  ürün parçası ile ilgili bulunduğunu saptanamayan emekler karşılığı ödenen ücretler bu maliyetlere örnek olarak verilebilir.

 

♦  Dolaysız İşçilik: Yapılan üretimin içerisinde doğrudan yer alan ve üretimin yapılması için harcanan işçiliktir. (Örnek: betonarme karkas bir yapıda donatı demirlerinin bükülerek yerine konması, duvar Örülmesi vb. işçilikler dolaysız işçiliklerdir.)

 

  Dolaylı İşçilik: Yapılan imalatın içerisinde doğrudan yer almayan işçiliklerdir. (Örnek; tamir bakım hizmetleri, şantiye şefi, şantiye bekçisi, temizlik hizmetleri vb, işçilikler dolaylı işçilikler alarak değerlendirilmektedir.) Bununla birlikte, dolaysız işçilik olarak değerlendirilen işçiliklerde de işçilerin boş geçirdikleri zaman ve o işçilere ödenen ücretler de dolaylı işçilik olarak değerlendirilir.

 

İşçilik maliyetlerinde olduğu kadar makine parkı ve donanım maliyetlerinde de maliyeti doğrudan etkileyen önemli bir unsur, verimliliktir. 

 

 

İşçilik maliyetlerinde verimliliği etkileyen unsurlar şunlardır;

İnşaatın çalışma koşulları, kullanılan malzemenin kalitesi, motivasyon, öğrenme, işin niteliği, hava durumu ve iklim koşulları, ücretlerin zamanında ödenip ödenmemesi, işçilerin sosyal ihtiyaçlarının karşılanıp karşılanmaması.

Ancak, tüm bunlarla birlikte iş etüdünün iyi yapılıp yapılmaması da verimliliği büyük ölçüde etkilemektedir. Bu nedenle, çalışan ekipler arasında koordinasyon sağlanmalı, her bir ekibin yapmakla yükümlü olduğu işler tam olarak belirlenmeli, her ekibe gerekli olan malzeme, makine donanım vb. zamanımla temin edilerek imalatın sürekli olması sağlanmalıdır.

 

SONUÇ

 

İnşaat maliyeti; tasarım, projelendirme ve yapım aşamasında ortaya çıkan harcamaların toplamı olarak tanımlanmaktadır. Yapının fikir aşamasından kullanım aşamasına kadarki tüm süreçleri inşaat maliyetini etkilemektedir.

Bir inşaatın maliyeti üzerinde mimarlar, mühendisler, yapımcılar ve kullanıcılardan oluşan proje katılımcıları, etkili olmaktadır.

 

İnşaat maliyetleri malzeme miktarına, malzeme fiyatına, işçiliğe bağlılığının yanı sıra kullanıcının tercihi, idarelerin getirdiği kısıtlamalar, çevre şartları gibi pek çok unsurdan etkilenerek değişmektedir. Ayrıca projenin uygulanacağı yer, topoğrafya, uygulanacak teknoloji de farklı maliyet unsurlarındandır. Bir inşaatta yapılacak üretim miktarı sabit olduğundan inşaat maliyetlerini ileriye dönük hesaplamak mümkündür. Doğru yöntemler ile doğru inşaat maliyet hesabı yapabilmek için yapı inşasına başlamadan önce tüm giderler hesaplanmalıdır. Bu aşamalarda ortaya çıkan maliyetler işi finanse edecek kişinin üstleneceği tüm inşaat maliyetleri olacaktır.

 

Yapılacak binanın tasarım aşamasında yeri, çevre ilişkileri, arsa verileri, bina kullanım amacı ve giderlerine karar verilmektedir. İnşaat maliyeti büyük oranda tasarım aşamasında verilen bu kararlardan oluşmaktadır. Yapı şekli, kat âdeti, sirkülasyonu, yapı malzemesi ve yapım sistemi inşaat maliyetini büyük ölçüde etkileyecektir.

 

Hareketli ekonomiye sahip ülkelerden olan ülkemizde inşaat maliyet kalemlerinin doğru belirlenmesi, yatırımcının kar elde etmesi için önemlidir. İnşaat sektörü yüksek harcamalar yapılması ve ortaya çıkarılan ürünün bir defaya mahsus olması bakımından diğer sektörlerden ayrılmaktadır. İnşaat işinde bulunan pek çok aktör için doğru tahmin edilmiş inşaat maliyeti, sürecin oluşması ve devamlılığı için gereklidir.

Türkiye’de inşaat maliyet tahmini birim fiyat yöntemi ve birim alan maliyet yöntemi olarak iki farklı yöntemle yapılabilmektedir. Bu yöntemleri kullanabilmek için gerekli veriler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan sağlanmaktadır.

 

Birim fiyat yönteminde hammadde, işgücü, ekipman gibi parametreler temel alınmakta bu parametrelerin her biri için özel numaralar atanarak işin özet olarak tanımlandığı bir fiyat listesi oluşturulmaktadır. Listelenen bu birim fiyatlar her yıl güncellenmektedir. Bu sistemde iş için gerekli olan parametrelerin hesabı yapılmakta ve birim fiyat üzerinden çarpılarak tahmini maliyet ortaya çıkarılmaktadır. Birim alan maliyet yöntemi yapılacak projelerin tasarım aşamalarında inşaat maliyeti hesaplamada için tercih edilmektedir. Yapılması planlanan projelerin tasarım aşamasındaki maliyet tahmini ile yüklenicinin yatırım planını organize etmesi amaçlanmaktadır.

İşin başında doğru inşaat maliyeti analizi yapılması yüklenici ve işveren arasındaki ilişki için önemli, rol oynamaktadır. İş başlamadan belirlenen inşaat maliyet hesabında değişkenler üzerine kurulu olduğu için doğru ve dikkatli hesaplama yapılması gerekmektedi. Bu yöntem ile birim alan maliyeti hesaplamak için birim alan verileri baz alınmaktadır. Bu yöntemde veriler her yıl enflasyon oranına göre güncellenmektedir.

 

KAYNAKÇA

TÜRKİYE’DE İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜNDE SON DÖNEM GELİŞMELER: RİZE ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME (Yüksek Lisans Tezi) Esra KARAMEHMETOĞLU

TÜRKİYE’DE MAKROEKONOMİK FAKTÖRLERİN KONUT FİYATINA ETKİSİ Devlet ODABAŞ Doktora Tezi

Türkiye İnşaat Malzemeleri Sektör Görünüm Raporu 2011 / TOBB

http://www.emlakzamani.net/emlak-haberleri/insaat-malzeme-fiyatlari-konut-fiyat-artisinda-etkili.html

https://www.dunya.com/kose-yazisi/insaat-maliyetlerinde-buyuk-artis-var/388846

TÜRKİYE’DE KONUT SEKTÖRÜNDE TALEP VE ARZI BELİRLEYEN FAKTÖRLER DOKTORA TEZİ SERDAL ÖZLÜK

https://insapedia.com/insaatta-iscilik-maliyetlerinin-belirlenmesi/

 

Yazar: SMMM Yasin Yılmaz

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir